Kolme tapaa presidentti Obama voi korjata asuntokriisin

Tänään, yli kaksi vuotta elpymisen virallisen alkamisen jälkeen, huomaamme olevamme hitaan kasvun ja korkean työttömyyden jumissa. Suurin osa amerikkalaisista ei voi tehdä eroa tämän elpymisen ja pysähtyneisyyden, ellei jatkuvan taantuman, välillä. Yksi kysymys on, miksi talous menestyy niin paljon huonommin kuin edellisinä taantuman jälkeisinä aikoina toisen maailmansodan jälkeen. Ja kun ajattelemme, että meillä on vastaus tähän kysymykseen, meillä on toinen: Mitä on tehtävä?

Taloustiede on ilmeinen paikka etsiä vastauksia. Mutta huolimatta alan vaikuttavista saavutuksista viime vuosisadalla, talouspolitiikka (kuten muukin julkinen politiikka) on edelleen enemmän taidetta kuin tiedettä. Yritämme löytää parhaan tavan edetä ilman, että olemme varmoja siitä, että ponnistelumme tuottavat toivotun tuloksen. Vaikka todisteiden, argumenttien ja terveen järjen paino nojaa vahvasti yhteen suuntaan, vastapainottavia näkökohtia etsivät skeptikot voivat melkein aina löytää ne. Aloitan siis väittelyn, joka johtaa erityisiin poliittisiin suosituksiin, toteamalla mahdollisimman selvästi, mikä on mitä todennäköisimmin totta olosuhteista, joissa olemme.

missä sodassa amerikka on tällä hetkellä

Ensinnäkin on todennäköistä, että Carmen ja Vincent Reinhart ovat oikeassa: Elämme nyt finanssikriisin jälkimainoksia, jotka eroavat laadullisesti suhdannelaskuista ja vaativat tyypillisesti paljon enemmän aikaa toipua. Tuoreessa lehdessä Syksyn jälkeen Reinhartit tarkastelevat 15 toisen maailmansodan jälkeistä yhden valtion rahoituskriisiä ja kolmea maailmanlaajuista supistumista – vuoden 1929 suurta lamaa, vuoden 1973 jälkeistä öljyshokkia ja vuoden 2007 Yhdysvaltain subprime-yritysten romahtamista. Heidän kyselynsä sisältää viisi pitkälle edennyttä talouskriisiä: Espanja (1977), Norja (1987), Suomi (1991), Ruotsi (1991) ja Japani (1992). Tässä ovat heidän tärkeimmät havainnot:

Reaalikasvu hidastuu noin prosentin finanssikriisin jälkeisen vuosikymmenen aikana.

Työttömyys nousee keskimäärin noin 5 prosenttiyksikköä ja pysyy korkeana useita vuosia. Täysin kolmanneksessa Reinhartsin analysoimista tapauksista korko ei koskaan putoa kriisiä edeltäneelle tasolle.

Finanssikriisiä edeltäneen vuosikymmenen aikana velka suhteessa BKT:hen kasvaa keskimäärin 38 prosenttia. Kriisin jälkeen se laskee saman verran, mutta kestää lähes vuosikymmen, ennen kuin se laskee aikaisemmille tasoille. Samalla kun velkaa leikataan, luottoa rajoitetaan, mikä hidastaa tuotannon ja työllisyyden kasvua.

Asuntojen mediaanihinnat laskevat keskimäärin 15-20 prosenttia (ja joissain tapauksissa jopa 55 prosenttia) ja pysyvät masentuneella tasolla koko kriisin jälkeisen vuosikymmenen.

Kun asetamme Yhdysvaltain taloustrendit vuodesta 2006 tähän historialliseen kontekstiin, nykyinen laskusuhdanne näyttää keskimääräiseltä taloudellisten taantumien osalta – joissain suhteissa vähemmän vakavaa, toisissa enemmän. Vaikka pörssiindeksien jyrkkä, 55 prosentin lasku, joka saavutti pohjansa vuoden 2009 alussa, oli hälyttävää, mutta samalla myös julkisen velan jyrkkä nousu suhteessa BKT:hen. Ja jos historia on opas, voimme olla vasta puolivälissä velan vähentämisen ja hitaan kasvun ajanjaksoa.

Toiseksi muihin finanssikriiseihin verrattuna Vääristyneet kotitalouksien taseet ovat keskeisemmät . Kotitalouksien velka kasvoi 65 prosentista käytettävissä olevista tuloista vuonna 1980 133 prosenttiin vuonna 2007. Tämän nousun ytimessä oli asuntolainavelkojen valtava kasvu. Yhdessä asuntojen hintojen kuplan kanssa oman pääoman vetäminen asunnoista mahdollisti kulutustason, jota ei voitu ylläpitää ja joka jätti kotitalouksien taseet rapautumaan asuntojen hintojen laskussa. Tämä vaikutus on ollut valtava: uusin Case-Shiller-indeksi paljasti, että asunto on jo pudonnut yhtä paljon huipultaan kuin suuren laman aikana. Eikä ole takeita siitä, että olemme vielä saavuttaneet pohjan. Hinnat voivat laskea vielä 5–10 prosenttia, miljoonat kodit ovat edelleen ulosmittausvaarassa, ja miljoonat muut ovat varhaisemmassa rikollisuuden vaiheessa, mikä saattaa johtaa samalle tielle.

Pohjois-Carolinan poistumiskyselyt 2016

Kolmanneksi julkinen politiikka vaikuttaa tämän järisyttävän laskun nopeuteen ja laajuuteen asuntoalalla. Tuore lehti Tekijät Atif Mian, Amir Sufi ja Francesco Trebbi osoittivat, että osavaltioissa, joissa on velkojia suosivia ulosmittauslakeja, ulosmittauksia tapahtuu useammin ja nopeammin, enemmän asuntoja heitetään markkinoille, asuntojen hinnat laskevat enemmän ja uusien asuntojen rakentaminen on nopeampaa. paljon hitaammin. Kaiken kaikkiaan nämä vaikutukset ovat erittäin merkittäviä: Kirjoittajat arvioivat, että ulosmittaukset ovat aiheuttaneet 20–30 prosenttia asuntojen hintojen laskusta, 15–25 prosenttia asuntoinvestointien laskusta ja 20–35 prosenttia asuntojen hintojen laskusta. automyynnin laskusta.

Olettaen näiden kolmen oletuksen paikkansapitävyyttä, olisi odottanut tulevan Obaman hallinnon asettaneen asuntosektorin etusijalle ja tarjonneen dramaattisia ehdotuksia sen vakauttamiseksi, varsinkin kun ehdokas Obama osoitti akuuttia tietoisuutta tästä asiasta. Syyskuun 16. päivänä 2008, kun finanssikriisi voimistuu, Obama lupasi muuttaa konkurssilakejamme, jotta perheiden olisi helpompi pysyä kodeissaan. Mutta kuten tekemät tutkimukset ProPublica ovat osoittaneet, että sekä Obaman kampanja että hänen hallintonsa menettivät (kriitikot sanoisivat torjuneet) lukuisia mahdollisuuksia – mukaan lukien TARP-lainsäädäntö ja elvytyspaketti – tehdä, mitä Obama lupasi. Sen sijaan päädyimme kaikki mutta hampaattomiin vapaaehtoisiin ohjelmiin, jotka ennustettavasti ovat jääneet kaukana asuntolainamuutostavoitteistaan.

Sarjassa tylyjä haastatteluja, puheita ja kirjoituksia, eroava FDIC:n puheenjohtaja Sheila Bair on valaisenut miksi se meni näin. Asuntolainateollisuus osoitti halveksuntaa lainanottajia kohtaan eikä uskonut, että he olivat avun arvoisia. Vaikka presidentin sydän oli oikeassa paikassa, hänen taloustiiminsä oli täysin haluton ottamaan poliittista kuumetta auttaakseen asunnonomistajia. (Hänen tiliään tukevat kongressin jäsenet, jotka luonnehtivat valtiovarainministeriön ja kansallisen talousneuvoston johtavia virkamiehiä skeptisiksi, hylkääviksi tai suorastaan ​​vihamielisiksi pakollisia lainamuutossuunnitelmia kohtaan.) Tämän seurauksena hän sanoo, että hallituksen toimet ovat jääneet käyrän taakse. Bairin johtopäätös:

Pankkien ja sijoittajien on aika poistaa perityttömät asuntolainat ja neuvotella vaikeuksissa olevien asuntolainanottajien kanssa uudet ehdot, jotka heijastavat nykypäivän alhaisempia kiinteistöjen arvoja. On totta, että tämä pakottaisi heidät tunnustamaan miljardeja asuntolainatappioita – tappioita, joita he kärsivät joka tapauksessa ajan myötä. Mutta se on lopulta tarpeen, jos aiomme tyhjentää ruuhkan ja lopettaa maksuhäiriöiden, sulkemisten ja asuntojen hintojen laskun kierteen, joka edelleen hidastaa talouden elpymistä Main Streetillä.

Hän on täysin oikeassa. Joko puremme kotitalouksien velkaa nyt tai kohtaamme vielä monta vuotta velkaantuneisuutta, hidasta kasvua ja riittämätöntä työpaikkojen luomista.

Presidentti Obama on myöhässä tunnustanut, että hänen asuntopolitiikkansa ei toimi. Aiemmin tässä kuussa pidetyssä kaupungintalon kokouksessa hän sanoi, että asuminen ei ole saavuttanut pohjaa niin nopeasti kuin odotimme ja myönsi, että nykyiset ohjelmat eivät riitä, joten palaamme piirustuspöydälle.

Jos hallinto aikoo vakavasti tarkastella tätä ongelmaa uudella tavalla, harkittavista ideoista ei ole pulaa. Monet näistä ehdotuksista perustuvat yksinkertaiseen lähtökohtaan: monia ulosmittauksia tapahtuu, vaikka on olemassa vaihtoehtoja, joiden avulla sekä velkojat että velalliset voisivat paremmin. Haasteena on siis kohdistaa nykyisen järjestelmän kannustimet uudelleen, jotta nämä mahdolliset win-win-tulokset voivat voittaa.

Esimerkiksi Eric Posner Chicagon yliopiston lakikoulusta ja Luigi Zingales Booth School of Businessista ovat ehdottaneet, että asunnonomistajat Postinumeroissa, joiden kiinteistöjen arvot ovat menettäneet suuria tappioita, on annettava oikeus saada asuntolainansa alentaminen nykyiseen markkina-arvoon, minkä vastineeksi kyseinen velkoja saisi huomattavan osan tulevasta hinnannoususta. Posner-Zingalesin lähestymistapa edellyttäisi uutta lainsäädäntöä, mutta se ei altistaisi veronmaksajia lisäriskeille.

Sitä vastoin Columbia Business Schoolin Glenn Hubbardin ja Christopher Mayerin ehdottama suunnitelma loisi 21. vuosisadan version Depression-Era Home Owners Loan Corporationista (HOLC), joka tarjoaisi vedenalaisille asunnonomistajille mahdollisuuden jälleenrahoittaa pitkäaikaisiksi kiinteäksi. asuntolainat, joiden laina-arvo on 95 prosenttia. Vaikka tämä vaatisi julkisia etukäteiskustannuksia, HOLC hankkisi pääomasijoituksen jälleenrahoitettuihin kiinteistöihin, jotta veronmaksajat hyötyisivät tulevasta hintojen noususta.

Jotkut nykyisen järjestelmän tarkemmat muutokset voivat myös tuottaa merkittäviä tuloksia. Esimerkiksi Kolumbiassa toimiva tiimi on huomauttanut, että nykyiset arvopaperistamissopimukset korvaavat lainanhoitajille kustannukset, jotka aiheutuvat ulosmittauksista, mutta eivät lainan muutoksista. Vaatimaton julkinen tuki palveluntarjoajille voisi täyttää tämän aukon ja varmistaa, että velkojien ja velallisten kannalta järkeviä lainamuutoksia harkitaan tasapuolisesti ulosmittausvaihtoehdon kanssa. Lisäksi palveluntarjoajat kohtaavat sekä nimenomaisia ​​että implisiittisiä oikeudellisia esteitä asuntolainojen muuttamisessa, ja kalliiden oikeusjuttujen pelko saa heidät karttamaan taloudellisesti järkeviä sopimuksia. Liittovaltion lainsäädäntö voisi ratkaista tämän ongelman muuttamalla olemassa olevia arvopaperistamissopimuksia tarjoamaan turvasatamia kohtuullisille, hyvässä uskossa tehtäville kaupoille, jotka lisäävät tuottoa sijoittajille.

Lopuksi hallinto voisi tuplata takaisin tielle, jota ei käyty – muuttaa konkurssilainsäädäntöä siten, että asuntolainanhaltijat asetetaan nelijalkaisiin muiden velkojien kanssa, mikä antaisi konkurssituomareille mahdollisuuden pienentää pääomaa, joka asunnonomistajien on maksettava takaisin. Lisäksi Federal Reserve Bank of New Yorkin tutkimus osoittaa, että vuoden 2005 konkurssisääntöjen väärinkäyttöä koskevalla lailla oli odottamaton vaikutus, joka pahensi myöhempää asuntokriisiä, koska se vaikeutti asunnonomistajien pysyä ajan tasalla asuntolainoistaan ​​maksaessaan luottokorttia ja muita vakuudettomia velkoja. . Jos hallinto halusi avata konkurssilainsäädännön, sen tulisi käsitellä näitä molempia asioita.

Monista eroistaan ​​huolimatta kaikilla näillä ehdotuksilla on jotain yhteistä: ne ovat rohkeita ja sisältävät jonkin verran poliittista riskiä. Mutta jos olen oikeassa, että asuntokriisin ratkaiseminen onnistuneesti voisi säästää meiltä vuosia anemiasta BKT:tä ja työpaikkojen kasvua, se vaikuttaa riskiltä, ​​joka kannattaa ottaa. Nähtäväksi jää, ovatko hallinnon asuntopolitiikkaa dominoineet arat inkrementalistit vihdoin valmiita tekemään sen, mitä nykytilanteemme vaatii.

tuleeko meissä sotaa